Qu’est-ce que la valeur vénale ?

Définition générale

La valeur vénale n’a pas de définition légale, il s’agit d’une observation méthodique qui permet de déterminer la valeur vénale d’un bien, c’est-à-dire la plus forte probabilité de prix auquel il se vendrait, à une date précise et dans des conditions normales d’offre ou de demande.

Elle est définie à l’article 310.1.11 du PGC, comme suit :

 » La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. « 

Pour cela une synthèse raisonnée d’informations très diverses est réalisée:

  • ventes ou mutations de gré à gré,
  • études locales & décisions judiciaires,
  • offres de prix proposées par des Agences Immobilières ou des annonces spécialisées,
  • informations en provenance de Notaires, de Promoteurs, d’Experts ou, plus généralement, de professionnels de l’Immobilier et de la Banque.

Les données du marché immobilier sont de plus en plus nombreuses, et les méthodes d’analyse des informations recueillies, plus fines. Mais, une simple moyenne des prix collectés entraînerait des fluctuations annuelles considérables selon le nombre de transactions observées et la qualité même des biens, variables d’une année sur l’autre.

La synthèse finale est le résultat des moyennes des valeurs dominantes, sélectionnées, vérifiées, éventuellement corrigées, actualisées ou recalculées à partir de nombreux indicateurs, économiques ou autres, propres à la commune (revenu moyen par ménage, taux de chômage, facilités d’accès, sécurité, qualité des établissements scolaires,…), ceci afin de tenir compte de l’insuffisance ou de l’absence de transactions, des valeurs non significatives ou aberrantes, ou
de tout autre élément susceptible de fausser les moyennes.

Les pondérations effectuées permettent ainsi de réajuster les variations annuelles, lesquelles peuvent être également dues aux corrections de certaines données n’ayant pu être prises en compte l’année précédente.

IMMEUBLES BATIS

Les surfaces retenues incluent les planchers construits, sous déduction de l’espace occupé par les murs, cloisons, emmarchements, trémis d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres n’excédant pas 0.30 m de profondeur, soit la partie habitable, dite « balayable ».

La valeur des immeubles bâtis est calculée en fonction de divers facteurs: physiques, juridiques, économiques.

A – FACTEURS PHYSIQUES

  • QUALITÉ: DE LA CONSTRUCTION
  • QUALITÉ ARCHITECTURALE
  • ÉTAT DE L’IMMEUBLE ET VÉTUSTÉ
  • IMPORTANCE DE LA CONSTRUCTION
  • ÉQUIPEMENTS – CONFORTS
  • ISOLATION
  • INSONORISATION

B – FACTEURS JURIDIQUES

Un texte législatif ou réglementaire peut fausser le libre jeu du marché, ce qui est, par exemple, le cas d’un immeuble occupé par une autre personne que le propriétaire. Ainsi, le droit du maintien dans les lieux entraîne une moins value et rend la vente plus difficile.

Les servitudes de droit public ou de droit privé, les règlements d’urbanisme agissent directement sur la valeur vénale de certaines catégories de biens.

C – FACTEURS ÉCONOMIQUES

La valeur d’un immeuble dépend de ses possibilités de vente, soit pour son revenu, soit parce qu’il offre un intérêt particulier.